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건물하자란?
건물하자보수 기간과 책임소재를 알아보기 전에 건물하자는 공사상 실수로 인해 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하게 될 수 있으며, 건축물이나 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함으로 이어질 수 있습니다.
건물하자도 내력구조부와 시설공사로 나뉘며 보수 기간과 범위 그리고 책임소재와 사례등을 살펴보도록 하겠습니다.
공동주택관리 상 하자
하자담보책임
- 아래의 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임(아래 3,4의 시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.
- 공동주택관리법
- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택건설사업자 또는 대지 조성자
- 주택법
- 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
- 공동주택을 증축,개축,대수선하는 행위(주택법에 따른 리모델링은 제외)를 한 시공자
- 주택법
- 리모델링(주택법)을 수행한 시공자
다만, 공공임대주택(공공주택 특별법 공공주택 특별법에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택)을 공급한 위 1번의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지 임차인에 대해 하자보수에 대한 담보책임(손해배상 책임 제외)을 집니다.
※ 하자란 공사상 잘못으로 인해 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며 해당 내용은 아래와 같습니다.
- 내력구조부별 하자 중 어느 하나에 해당하는 경우 내력구조부란 건축법에 따른 건물의 주요구조부를 말합니다.
- 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
- 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열,침하 등의 결함이 발생한 경우
- 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 불괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능 불량, 부착 및 접지 또는 전선 연결 불량, 고사 및 입상 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우
하자담보 책임기간은?
하자담보 책임기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 다음과 같습니다.
담보 책임기간과 기산일은?
- 입주자(담보책임의 경우레는 임차인)에게 인도한 날
- 공동주택의 전부에 대해 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 분할 사용검사나 등별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말하고 공동주택의 사용승인일에 따라 기산일이 정해집니다.
하자보수 및 손해배상 책임은?
- 해당 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수해야 합니다.
- 건설산업기본법 에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급 받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 후자를 말합니다.
- 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.
매도인의 하자담보책임이란?
- 매수인은 매매 목적물의 하자를 알지 못한 때에는 하자 때문에 계약의 목적 달성할 수 없는 경우에 한정하여 해당 계약을 해제할 수 있습니다. 또한, 매매 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우는 하자에 대한 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (단, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인해 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.)
- 매도인에 대한 하자담보청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있습니다.
임대차 목적물에 하자가 발생한 경우는?
- 임대인의 수선의무로써 임대차계약에 임대인은 임대차 목적물을 임차인에게 인도하고 계약, 존속 중 그 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.
- 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대차 목적물의 파손정도는 두가지로 나뉩니다.
- 임대인 수선의무 예외: 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도라면 임차인의 사용 및 수익을 방해할 정도가 아니니 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.
- 임대인 수선의무 부담: 수선하지 않는다면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 정도가 되면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.
공동주택 내 인테리어 공사를 할 경우는?
- 주택의 인테리어가 노후화되거나 결로와 곰팡이 발생, 벽체 도장의 변색 등 기존 주택의 문제가 많은 경우 인테리어 공사를 진행하는데 주변의 입주자 등 소음과 진동에 대한 피해를 줄 수 있으므로 창틀이나 문틀의 교체, 게대 내 천장, 벽, 바닥의 마감재 교체 및 배수관 등 배관설비등의 교체와 냉, 난방설비 교체시 동의를 받아야 합니다.
마무리
이렇게 건물하자보수에 대한 책임소재와 그리고 기간을 통해 보다 더 심층적으로 알아봤습니다. 해당문제로 인해 고민하고 계신 분들이나 해결해야할 문제가 있다면 참고하시어 도움되셨길 바랍니다.